Propriétaires à Annemasse : comment faire sa déclaration de revenus fonciers ?

👉🏼 Revenus fonciers : qu’est-ce que c’est ?

Plus communément appelés les loyers, les revenus fonciers représentent l’ensemble des rémunérations encaissées par les propriétaires immobiliers grâce à la location de leurs biens. De la même manière que tous les autres revenus, ils sont soumis à l’imposition.

Concrètement, il peut s’agir d’un local destiné à l’habitation comme un appartement à Juvigny, une maison à Vétraz-Monthoux ou un studio à Annemasse. Le bien peut également servir d’usage professionnel à l’instar d’un bureau, d’un local commercial ou encore d’un entrepôt. De même, la location d’un garage, d’un parking ou d’un box représente aussi un bénéfice foncier. Vous devez néanmoins exclure les loyers issus :

• d’un hébergement meublé ;
• d’une pièce de votre logement principal (exemple : une chambre meublée) ;
• d’une sous-location d’immeuble nu ;
• de local destiné à une utilisation personnelle ou mis à disposition d’un proche.

👉🏼 Deux régimes fiscaux pour sa déclaration de revenus fonciers : lequel choisir ?

Le régime micro-foncier

Si le montant des revenus générés se situe en dessous du seuil des 15 000 €, le contribuable est automatiquement soumis au régime micro-foncier. Il bénéficie alors d’un abattement de 30 % sur la somme déclarée. Il s’agit de l’option la plus simplifiée.

Pour optez pour ce régime, dans la catégorie « Revenus », il suffit de sélectionner l’option « Micro-foncier : recettes brutes n’excédant pas 15 000 € » et de renseigner les gains sans déduction d’aucune charge (case 4BE de la déclaration n°2042). Il n’y a pas de document annexe à compléter. En revanche, le propriétaire n’est pas obligé de choisir cette option. En effet, s’il estime que les charges restent plus importantes que l’abattement de 30 %, le régime réel représente plus d’avantages pour lui au niveau fiscal.

Attention

Le choix du régime réel n’est pas à prendre à la légère dans la mesure où cette option est obligatoire pendant 3 ans. Passé ce délai, le déclarant pourra ensuite décider chaque année du régime le plus adéquat.

Le régime réel

Le régime réel concerne les bailleurs percevant plus de 15 000 € de revenus locatifs ou ceux ne souhaitant pas opter pour le régime micro-foncier. Dans ce cas, le propriétaire a l’obligation de remplir le formulaire annexe n°2044. Le régime réel reste plus avantageux si les dépenses liées au logement s’avèrent conséquentes. Le possédant peut alors soustraire tous les frais réels du bien mis en location. Ces charges déductibles comportent :

• les dépenses de travaux, de réparation et d’entretien visant à conserver la qualité de l’habitation ;
• les frais de gestion locative (syndic de copropriété, agence de location, gérance) ;
• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les frais d’assurance du prêt immobilier ainsi que les frais de dossier ;
• les assurances souscrites pour prévenir des risques (vacance locative, loyer impayé, assurance habitation) ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les autres frais de gestion (correspondance, déplacements, téléphone, acquisition de matériel, baux, actes de location, etc.) : un forfait de 20 € est alloué pour couvrir ces dépenses.

👉🏼 Locations meublées : comment ça marche ?

Si vous êtes propriétaire d’une location meublée à Annemasse, ce passage est pour vous. Sachez que les recettes encaissées au profit de la location meublée ne relèvent pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, l’activité de loueur en meublé professionnel (LMP) reste possible si les recettes annuelles excèdent 23 000 € ou se trouvent supérieures aux rémunérations du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Comment faire ?

Pour déclarer les sommes tirées de la location meublée, il faut remplir la déclaration n°2042-C-PRO en plus de celle des revenus n°2042. À l’instar des locations vides, deux régimes fiscaux subsistent.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant des loyers de l’année précédente ou de l’avant-dernière n’excède pas :

• 72 600 € pour les locations de logements meublés ;
• 176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.

Pour tout loueur en meublé non professionnel (LMNP), le montant total encaissé doit être indiqué sur les lignes de 5ND à 5PD pour les locaux d’habitation meublés. Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 %. Pour ce qui est des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, il existe un abattement de 71 %. La déclaration doit se remplir sur les cellules de 5NG à 5PG.

Dans le cadre de la location meublée à titre professionnel, les déductions demeurent identiques et les chiffres sont à retranscrire sur les lignes 5KP, 5LP et 5 MP.

Le régime réel

Le régime réel permet aux investisseurs de déduire l’amortissement en plus des charges supportées liées à la location meublée. Ce régime permet parfois de gommer l’intégralité des revenus locatifs. Ainsi, le propriétaire se retrouve exonéré d’impôt.

Comment faire ?

Pour les LMP, le montant des bénéfices s’inscrit sur la déclaration n°2031. En ce qui concerne les LMNP, les profits se répertorient dans les cases allant de 5NA à 5PK. En cas de déficit, le déclarant remplit les cellules de 5NY à 5PZ.

👉🏼 Peut-on ne pas payer d’impôt sur les revenus fonciers ?

Le déficit net foncier

Si le montant des charges déductibles apparaît supérieur à celui des loyers encaissés, le propriétaire se retrouve en déficit net foncier. De cette façon, il n’est pas imposable sur les revenus immobiliers.

Le logement est vacant

Si un logement se trouve vacant depuis plus de 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition, le contribuable ne déclare pas de revenu et l’impôt demeure donc nul. En revanche, il s’expose à la taxe d’habitation sur les logements vacants, sauf si cette situation ne dépend pas de sa propre volonté. Pour éviter cette mésaventure, il est préférable de bien se renseigner sur la rentabilité du secteur avant de procéder à un investissement locatif. La ville d’Annemasse possède de nombreuses possibilités d’investissements rentables.

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